CREの基本-REITと不動産コレクションの違い

注:現代の商業用不動産投資に関するこのチュートリアルは、EquityMultipleブログに最初に掲載されました。 このシリーズの更新および追加については、こちらをご覧ください。

商業用不動産は長い間、洗練された投資家ポートフォリオの特徴でした。 この理由は明らかです。米国の不動産収益は歴史的に株式市場を支配しており、不動産はインフレや有形資産への投資に対する保護を提供するポートフォリオの多様化など、さまざまな間接的な利点を提供しています。 不動産への投資額は、資産クラスに対する投資家の意欲を反映しています。 過去3暦年(2014〜2016年)における米国での3,000億米ドルを超える商業用不動産取引*

これらの奇妙な取引にもかかわらず、商業用不動産投資へのアクセスは難題でした。 投資家は歴史的に3つの方法を選択してきました

これらの車にはそれぞれ長所と短所がありますが、この記事では、REITや新たな代替手段による投資の課題に焦点を当てます-オンライン投資市場またはご存知のように、不動産プラットフォームを通じて投資することの比較メリット話されています。 。

REITは一元管理された不動産ポートフォリオに簡単にアクセスできるため、不動産を探している投資家に人気のある選択肢ですが、直接投資やプライベートエクイティファンドはありません。必要最低限​​の金額を投資したくありませんでした。 特に低金利の状況では、REITの収益性は必須です。

REITの公開市場に対する比率

全体的な収益は堅調ですが、パブリックREITは市場の極端な変動によって特徴付けられる場合があります。 2010年には、不況が緩和されたため、総REITは27.5%減少しましたが、2013年、米国の不動産市場の上昇に伴い、収益は3.2%減少しました。 不況は、REITが実際に公開市場にリンクされており、基礎となる不動産の価値に関連しているのではないことを明らかにしています。 この相互依存は、他の形態の不動産投資から利益と多様性を保護します。 民間の不動産投資は、公債および証券市場への依存度が低く(-0.03〜+ 0.25)、したがって株式および債券を含むポートフォリオが多様化しています。大きな利点があります。

共通市場との相互作用

プライベートREITは公開市場のボラティリティから隔離されていますが、高い手数料と時には透明性の欠如が特徴です。 ほとんどの非上場REITは12-15%で、以前の清算手数料が含まれており、追加または永続的である場合があります。 これらのペイロードと、世界最大のREITであるARCPを促した最近の会計スキャンダルにもかかわらず、これらの車両には費用がかかりました。 2013年には、個人所有者向けのREITは192億ドルという記録的な水準に落ちました。 2014年、その数は150億ドルに落ち、批判と不動産投資の潜在的な代替案がありました。

ダイレクトオンラインまたは「クラウドファンディング」の不動産投資

EquityMultipleやその他の投資市場、パブリックREIT、プライベートREITなどの不動産投資の高額な手数料により、市場にボラティリティはありません。 プライベートエクイティの商業用不動産の非常に大きなプールを追跡するNCREIFインデックスは、このセクターの収益性を感じています。 2008年と2009年を除き、2004年以降の年間h2は10%を超え、約19%でした。 不動産投資市場が提供する利益は、原資産、事業計画のリスクプロファイル、投資の構造によって大きく異なります。

年間平均所得、NCREIFインデックス**

EquityMultiple投資の一般的な目標収益性:8〜20%

主要なテナントとの長期リースは、リスク調整後の債券よりも多くの収益を生み出す可能性がありますが、付加価値の高い開発プロジェクトでは、リスクレベルが異なるため、より高い収益を生み出す可能性があります。 。 投資市場の強みの一部は、複雑な投資家がポートフォリオに適した資産を決定できることです。 REITの規模と構造により、投資の方法と場所に関する制限に直面しています。 投資家がREIT戦略を知っていても、通常、投資決定を行うことはできません。

まとめ

一番下の行は、ポートフォリオがREITと市場への投資の両方の場所になることができるということです。 REITは長期的に持続可能な投資、投資の容易さ、流動性を提供しますが、不動産投資のメリットの一部はそれによって低下します。 不動産投資市場は、安定化するキャッシュフローやポートフォリオのリターンの多様化の可能性と、お客様の目的のために不動産に投資する機会を追加する価値取引を探しています。 これは、不動産投資における重要な革新であり、オンラインに移行することで近代化されます。

次>>>商業用不動産の種類

注:主要な不動産プロジェクトに関与する個人投資家の概念はしばしば「不動産の蓄積」と呼ばれますが、この用語は認定されていないJOBS法の条項3で法的に使用されています投資家が資産を売却できるようにします したがって、EQUITYMULTIPLEは技術的に人気のあるプラットフォームではなく、認定された投資家向けの投資プラットフォームです。

* https://www.rcanalytics.com/us-capital-trends-2016-year-in-review/

** https://www.ncreif.org/data-products/property/